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房屋无产权买方购房不能过户，法院判决卖方退房款

房屋无产权买方购房不能过户，法院判决卖方退房款

作者：吴勇律师

【案情】

原告申某某与被告刘某某双方于2011年7月4日就地处成都市龙泉驿区十陵镇灵龙路XX号八楼25 号房屋买卖事宜达成一致意见，7月4日，原告向二被告支付了购房定金1万元。2011年7月7日原被告双方签订了《购房合同》，双方约定：由二被告将位于成都市龙泉驿区十陵镇灵龙路XX号八楼25 号(面积为89.24㎡)的兄妹共同所有房屋一套出售给原告，销售总价为35万元。依照《购房合同》第三条第一项的约定，原告第一次在双方签订合同之日(2011年7月7日)向二被告支付了购房款17万元;依据该条第二项约定，原告在2011年

7月9日向二被告支付了购房款16万元，被告刘XX向原告出具了收条，在该收条里，被告刘XX向原告书面承诺：该房屋产权证于2011年12月底拿到，如房产证没有办下来，乙方(原告)的损失由甲方(被告)全部负责。

2012年1月6日，被告刘XX以办房产证为名向原告收取了10000元的办证费用。

【审理及判决】

法院依法受理该案后，庭审前本律师依法到规划局，国土局、房管局、建设局查询本案所涉房屋的具体房屋情况，得知：该房属于被告刘某某从他人手里通过转让形式获得该房屋整栋楼所处土地的土地使用权(598个平方)，但，建房时并没有明确的道路名称和具体路牌号，对该房屋所处地段的土地使用权到底有无合法的国土使用权手续无法查清，同时，到规划局查询得知，该房屋并没有获得规划局的批准，属于违规建筑，非法建筑，上述事实也得到了法院的认可。该房屋从事实的角度来看，极有可能面临拆迁的危险。庭审中，经过原被告双方对证据的质证以及相关部门的对该房屋性质的相关证明材料，最后法院认定：一、在物权和债权区分原则下，该房屋的实际权属状况对合同的效力并不产生直接影响，被告刘某某与申某某签订合同应当按照合同履行义务;二、尽管《购房合同》对所售房屋的办理过户手续的具体时间未有明确的约定，但是根据诚实守信原则，被告刘某某应在合理的期限履行该义务。至起诉时，案涉房屋仍不具备办理过户手续的客观条件，申某某订立的《购房合同》取得房屋所有权的合同目的不能实现，原告诉请解除合同并返还购房款及定金，法院给予支持。最后，法院根据《合同法》94条、97条、107条等相关法律法规及司法解释判决解除原被告签订的购房合同，同时被告刘某某返还原告申某某34万元并承担34万元的同期贷款利息。

【律师提醒】

该案属于出售房屋无国土无房屋产权证的房屋买卖合同纠纷，类似的房屋一般属于农民自建房或者小产权房房、经济适用房等，作为购房者来说，在购房时，应当对该房屋的双证必须作如实的了解，并且要懂得核实买房者所出具的相关权证书是否真实，是否属于伪造虚假，有无被抵押被查封等情况。

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2013年12月9日